Tình tiết sự kiện:

Công ty N (Nguyên đơn - Bên cho thuê) và Công ty Y (Bị đơn - Bên thuê) ký hợp đồng thuê lại đất dài hạn. Sau khi ký hợp đồng, Bên thuê đã chuyển cho Bên cho thuê 2.283.090.459 VND. Do một số lý do, Bên cho thuê chấm dứt hợp đồng thuê và các bên tranh chấp với nhau về khoản tiền đã giao nhận. Cuối cùng, Hội đồng Trọng tài xác định trong số tiền nêu trên có tiền đặt cọc nên đã áp dụng quy định tương ứng của đặt cọc.

Bài học kinh nghiệm:

Trong vụ việc trên, Bên cho thuê (Nguyên đơn) cho rằng toàn bộ số tiền trên là tiền thanh toán hợp đồng còn Bên thuê (Bị đơn) cho rằng trong số tiền trên có 1.476.051.915 VND (tương đương với 93.795 USD) là tiền đặt cọc nên khi Bên cho thuê chấm dứt hợp đồng thì phải áp dụng các quy định của đặt cọc.

Việc xác định khoản tiền trên là tiền đặt cọc hay không có hệ quả pháp lý rất quan trọng. Nếu là tiền đặt cọc thì khi bên nhận cọc (Bên cho thuê) không tiếp tục thực hiện hợp đồng, bên nhận cọc phải hoàn trả số tiền này đồng thời phải chịu phạt một khoản tiền tương đương trên cơ sở khoản 2 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 2 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015 theo đó “nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác”. Còn nếu không là tiền cọc mà chỉ là tiền thanh toán bình thường của hợp đồng, Bên cho thuê chỉ phải hoàn trả khoản tiền trên (có thể cấn trừ với các nghĩa vụ cùng loại khác) và không phải chịu phạt một khoản tiền tương đương khi Bên cho thuê từ chối tiếp tục thực hiện hợp đồng.

Về phía mình, Hội đồng Trọng tài xác định “khoản tiền 1.476.051.915 VND tương đương 93.795 USD là khoản tiền đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng”. Từ đó, Hội đồng Trọng tài theo hướng “do giữa các Bên không có thỏa thuận nào khác liên quan tới việc trả lại tiền cọc, Hội đồng Trọng tài nhận thấy Nguyên đơn cần phải trả lại khoản đặt cọc và trả thêm một khoản tiền tương đương với khoản tiền đặt cọc nữa cho Bị đơn”. Như vậy, Hội đồng Trọng tài xác định trong khoản tiền trên có tiền 1.476.051.915 VND tương đương 93.795 USD là khoản tiền đặt cọc nên kéo theo hệ quả của việc đặt cọc.

Để đạt được kết quả trên, Hội đồng Trọng tài dựa vào các yếu tố sau: thứ nhất, đã có việc chuyển khoản tiền trên từ Bên thuê sang Bên cho thuê sau khi hợp đồng được ký kết; thứ hai, trong hợp đồng, các Bên đã thỏa thuận “Để đảm bảo cho việc thực hiện hợp đồng thuê lại đất này, Bên B đã đặt cọc 15% tổng số tiền thuê lại diện tích đất 37.000 m² cho Bên A, cụ thể là 93.795 USD. Số tiền đặt cọc này sẽ được khấu trừ vào tiền thuê lại đất”.

Trong hoạt động thương mại, chúng ta thường xuyên gặp trường hợp như trên (ngay sau khi giao kết hợp đồng, một bên giao cho bên kia một khoản tiền). Sau đó các bên có bất đồng quan điểm về bản chất của quan hệ giao tiền. Thường thì bên giao tiền coi đây là đặt cọc (như trong vụ việc trên, Bị đơn coi là tiền cọc) và bên nhận tiền không coi đây là đặt cọc mà chỉ coi là tiền thanh toán hợp đồng (như trong vụ việc trên, Nguyên đơn cho rằng chỉ là khoản tiền thanh toán).

Theo khoản 1 Điều 358 Bộ luật dân sự năm 2005, khoản 1 Điều 328 Bộ luật dân sự năm 2015, “đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự”. Để có đặt cọc, chúng ta phải có việc giao tài sản giữa các bên (giao thực tế như chuyển tiền từ bên này sang bên kia hoặc giao pháp lý như A nợ B một khoản tiền từ quan hệ trước và sau đó B và A thỏa thuận khoản tiền này là tiền đặt cọc cho quan hệ hợp đồng khác) và việc giao tài sản này là để bảo đảm việc giao kết hay thực hiện hợp đồng. Ở đây, đã có việc giao tài sản nên đã đáp ứng được điều kiện thứ nhất. Còn về mục đích của việc giao tài sản, hợp đồng đã thể hiện rất rõ là “để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng”. Do đó, việc Hội đồng Trọng tài xác định có quan hệ đặt cọc là phù hợp với quy định của Bộ luật dân sự năm 2005.

Thực tế, loại tranh chấp như trong vụ việc trên rất phổ biến và đôi khi cơ quan tài phán xác định có quan hệ đặt cọc nhưng đôi khi lại xác định không có quan hệ đặt cọc. Về chủ đề này, Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 quy định tại Điều 29 rằng “trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước”. Điều đó có nghĩa là nguy cơ coi khoản tiền giao nhận không là đặt cọc khá cao nếu các bên không rõ về mục đích của việc giao nhận tiền. Do đó, rút kinh nghiệm từ vụ việc trên, doanh nghiệp nên thận trọng về khoản tiền giao nhận: Nếu xác định đây là tiền đặt cọc thì cần nêu rõ mục đích của việc giao nhận là để đảm bảo việc giao kết/thực hiện hợp đồng như các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng trong vụ việc được phân tích.

*Tuyên bố bảo lưu: Bài viết được đăng tải với mục tiêu cung cấp thông tin có giá trị tham khảo đối với các Trọng tài viên, các bên tranh chấp, những người tham gia tố tụng trọng tài cũng như những người đang nghiên cứu và tìm hiểu về phương thức trọng tài thương mại và không có bất kỳ mối liên hệ hay có mục đích nhằm thể hiện ý kiến, quan điểm của Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC). Mọi sự dẫn chiếu, trích dẫn từ bên thứ ba bất kỳ đến một phần hoặc toàn bộ nội dung tại bài viết này đều không có giá trị và không được VIAC thừa nhận.